“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2025年三季度住房租赁市场报告（国企定制版）》。
报告说明：关注三季度租赁市场动态，研究分析北京、上海、杭州3城住房租赁市场的关键趋势和变化。
*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank
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概 览
■宏观政策：政策密集出台，房地产迈向“四好”与租赁并举的新模式
■地方政策：多地加速落地住房保障与租赁政策，持续构建“租购并举”格局
■土地成交：三城租赁住房供应路径分化显著，土地转向精细化供给
展开剩余94%■个人房源：三城新增房源环比增幅均超20%，租金坪效分化，北京强超沪杭
■分散式公寓：因政策松绑及市场调整三城分散式公寓市场供应反弹，市场呈现供大于求现象，租金进入调整期，长期看仍承压
■集中式公寓：集中式公寓供应加速（上海领跑，杭州势头迅猛），租金普降，市场以价换量趋势明显
■项目新开：品牌公寓加速布局，上海多盘齐放引领租赁市场提质扩容
■品牌动态：全国品牌整体稳步向上、舆情正向，供应端加速扩面开店，企业借暑期与双节激活需求
■REITs篇：租赁住房金融化进程加速，市场步入扩容与精耕新阶段
01
政策篇
新政绘就四好方，租赁并举稳市场
1
宏观政策
政策密集出台，中国房地产迈向“四好”与租赁并举的新模式
三季度政策密集出台，核心旗帜鲜明地转向“构建房地产发展新模式”，以住建部提出的“好房子、好小区、好社区、好城区”这“四好”建设为顶层蓝图，致力于全链条提升人居品质。同时，《住房租赁条例》的9月15日正式施行与配套措施落地，标志着租赁市场进入有法可依的规范化发展新阶段，有力推动了“租购并举”制度的建立。在支撑体系上，金融政策着力盘活存量、巩固市场稳定，REITs扩围至租赁住房则为行业提供了新的资金活水。这一切共同勾勒出一条从“保民生”到“提质量”的清晰路径，标志着行业从规模扩张向高质量、内涵式发展的根本性转变。
2
地方政策
全国多地加速落地住房保障与租赁政策，构建“租购并举”新格局
三季度全国多地密集出台住房政策，聚焦保障性租赁住房供给与存量资产盘活，推动“租购并举”加速落地。核心举措包括：大规模推出保租房并面向人才、毕业生等群体精准配租；支持商办、商品房“转租”以盘活存量；扩大公积金直付房租等金融支持；并通过信用评价、立法等方式规范租赁市场，标志着住房体系正朝多层次、全覆盖方向深化转型。
02
土地篇
三城供地路径异，精准施策模式新
三城租赁住房供应路径分化显著，土地市场转向精细化供给
三季度，三城租赁用地成交共计23宗地块，总建面29.5万㎡。其中，北京成交12宗纯租赁地块，彰显其通过新增专用土地来保障租赁住房的坚定决心。上海成交9宗配建用地，主力推行配建模式，将租赁住房嵌入普通商品房开发中，以实现社区的融合与资源的整合；杭州仅成交2宗地块，但单幅纯租赁用地的规模巨大，显示出其打造大型租赁社区的集中式发展思路。
京沪杭供地呈配建与纯租赁模式并行
上海主打配建模式：全部地块均为"配建租赁住房用地"，通过协议出让与招拍挂相结合，吸引上海地产、中建壹品、招商等国企和品牌房企参与，部分地块溢价率达28%-40%，显示市场认可度较高。
杭州采用纯租赁划拨：通过划拨方式供应纯租赁住房用地，受让方均为杭州安居宁巢、余杭城发等地方国企，实现零地价供应，体现了保障性导向。
北京则双轨并行：通州区采用协议出让方式向北京保障房中心供应纯租赁用地，海淀区和大兴区则通过划拨方式供应，形成"协议出让+划拨"双轨制，受让方均为保障房机构和城投企业。
03
市场篇
房源放量租金流，南北市场各显秀
个人房源
新增供应表现
三城新增房源总量达41.8万套，环比增幅均超20%
三季度，三城个人租赁房源放量市场格局显著分化。北京新增近22万套领跑，同比激增50%，表现一枝独秀；上海虽环比回升，但同比下滑9%，凸显市场调整压力；杭州则保持超20%的稳健增长。数据印证了在“租购并举”背景下，核心城市住房租赁市场已步入各自不同的发展阶段。
个人房源
租金坪效表现
三季度三城租金坪效分化，呈现“北强南稳”格局，北京强超沪杭
北京以3.57元的绝对值和15%同比增幅强势领跑，市场热度空前；上海稳中有升，同比增11.3%；杭州则保持低位平稳。数据表明，北京租赁市场在供需关系与品质升级驱动下价值凸显，而沪杭市场则进入成熟平稳阶段。
分散式公寓
新增供应与租金表现
政策松绑与供应释放，三季度分散式公寓市场供应强势反弹
三季度，三城的分散式公寓市场新增房间规模呈现显著增长态势。同环比均实现正向增长，其中杭州的同比增长最为突出（达217%）。这一数据变化表明，分散式公寓市场在政策限制及市场调整后，三季度出现了明显的供应回升。
URI分析影响因素包括：租赁旺季的市场需求、前期压抑的供应释放，以及相关市场政策的适度调整等。值得注意的是，这种增长是在去年同期基数较低的背景下实现的，反映了分散式租赁市场活力的恢复和市场结构的动态调整。
分散式公寓供大于求，租金进入调整期，上海环比回暖难掩整体下行压力
三季度，分散式公寓租金表现呈现分化态势。上海以3.78元的坪效租金领跑，环比回升2.3%，回暖迹象明显；北京租金环比下降1.5%，市场仍短期承压；杭州租金水平较低但保持平稳。值得关注的是，三城市租金同比均呈负增长，反映分散式公寓整体仍处于供大于求，处于价格调整周期，市场修复仍需时日，旺季淡去，未来将呈下行表现。
集中式公寓（含保租房）
新增供应与租金表现
三季度三城集中式公寓供应加速，上海领跑差距大，杭州势头迅猛
三季度，上海作为龙头，其集中式新增房间规模达到126万间，不仅基数巨大，且环比与同比增速均保持高位（5% 和 21%），显示出极强的市场活力和扩张势头；杭州作为新一线城市的代表，增长势头迅猛，尽管规模约为上海的一半（59.6万间），但17%的同比增速凸显了其巨大的市场潜力；相比之下，北京市场则更为成熟和稳定，新增规模为37.7万间且多为政策性房源，环比与同比增速平稳。
三季度核心城市租赁住房租金普降，市场以价换量趋势明显
三大城市的坪效租金同比与环比均出现下滑，且城市能级越低，租金承压越大：北京租金水平最高（6.27元/天/㎡），降幅相对缓和；上海次之（4.95元/天/㎡）；而杭州的租金水平（2.56元/天/㎡）远低于京沪，其环比-3.0%和同比-8%的降幅也最为显著。这一方面反映了在市场供应集中放量的背景下，运营商为加速去化、提升出租率而采取了更为积极的降价策略；另一方面也表明，在当前的宏观环境下，租赁市场的消费更趋理性，租金承受能力已成为影响市场表现的关键因素。
头部品牌三季度加速布局，上海多盘齐放引领提质扩容
三季度长租公寓市场迎来集中供应期，上海表现尤为突出，新开业项目达20余个，其中兆景华庭青年社区（2,800间）、泊寓浦东璟泊社区（2,020间）等大型项目成为供应主力；北京市场以小米青年公寓（2,658间）为代表，呈现单项目规模化特征；杭州则保持稳健发展节奏。从租金表现看，各城市内部分化明显，北京乐乎公寓清河店坪效达4.19元，上海世博木棉花项目更是高达17.38元，而部分项目坪效不足1元，反映出产品定位与区域价值的显著差异。品牌运营商持续活跃，龙湖冠寓、泊寓、乐乎等在全国多城市同步拓展，推动行业向专业化、规模化方向发展。
个案代表展示：
【小米北京青年公寓】
项目位于北京市昌平区定泗路，由3大组团院落、共7栋建筑组成，距离小米智慧产业园约3公里，距离小米科技园约10公里，日常通勤有班车直达，总计为小米员工提供2658套优质公寓，月租金2399元起。小米青年公寓的正式启用，标志着小米“人才生态战略”的又一重要里程碑。这座公寓以“让奋斗者住得体面”为核心理念，不仅为小米全球员工提供了低于市场价30%的优质住房，更以科技手段打造了全新的居住体验。
URI城市租住
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【龙湖冠寓金沙湖欢肆店】
该项目为龙湖集团在钱塘新区打造的复合型青年社区项目，集长租公寓与活力商业街区于一体，位于地铁1号线高沙路站B口上盖。提供28-35㎡精装单间，月租金2399元起，最长可享学生折扣月付优惠。配套设施包含全套品牌家电（洗烘一体机、智能门锁等）、独立卫浴、开放厨房。公共空间配备免费健身房、屋顶花园、书吧等共享区域。
【泊寓浦东璟泊社区】
该项目位于上海市浦东新区合庆镇环庆东路，可供2020套房源，是一个提供长租、短租服务的公寓社区，主打民水民电、拎包入住等特色。该社区提供健身房、台球室、乒乓球室、阅读室、瑜伽室等公共活动空间，并配备独立电热水器、洗衣机等家电。
04
重点品牌动态：
龙头扩店势不停，节庆营销暖人心
URI观察发现：本季度全国品牌整体稳步向上、舆情正向。供应端加速扩面开店，深耕业务并探新型模式；需求端借暑期与双节，通过节点宣发、品推及优惠发放激活需求。国企市场化转型成效显著，业务深化与品牌建设为抓手，为行业注入稳定力量。
房源上新方面：
三季度，头部品牌保持强劲拓展势头，万科泊寓、龙湖冠寓在全国多城落地新项目；国企系代表华润有巢在7个城市同步开业，安居宁巢持续深耕杭州市场。项目布局呈现全国化与区域深耕并存的特征；
例如：万科东莞泊寓·凤篁阁、深圳泊寓·坂田旗舰店、济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店开业；龙湖冠寓上海江桥欢肆店、龙湖冠寓南京水晶郦城店、龙湖冠寓杭州金沙湖欢肆店、龙湖冠寓成都兴隆湖店开业；有巢公寓深圳桥头店、大连高新瑞府店、天府有巢国际公寓社区、有巢公寓龙岗中心城店、有巢公寓宝龙店、有巢公寓豆各庄店、有巢公寓大连高新瑞府店、蜀府有巢国际公寓社区开业；
品牌动作方面：
1. 龙湖冠寓 - 推出“暑期BUFF卡”（799元全国住7天）和“369元住3天”等旅居产品，精准捕捉年轻人短期住宿需求，将传统长租业务延伸至灵活旅居市场；
2. 华润有巢 - 在成都创新推出“国风茶歇音乐巴士”活动，通过调度网红巴士至公寓楼下，打造移动的“巢人雅集社”，以沉浸式场景增强租客体验与社群粘性；
3. 浦发有家 - 举办“三年有家·奇遇生活节”，在三大社区同步推出萤火虫游园会、魔法邻里夜、萌宠撒欢日等主题派对，构建“居住+社交”的社区生态闭环。
活动营销方面：
行业头部效应持续强化，万科泊寓规模突破20万间，龙湖冠寓保持高出租率；国企品牌积极履行社会责任，华润有巢、浦发有家深度参与人才安居建设；专业运营商场家公寓、尔家公寓通过行业发声和产品创新提升专业影响力。
例如：
1、行业规模方面：万科泊寓开业规模突破20万间，稳居行业第一；龙湖冠寓：累计开业12.7万间，出租率95.6%保持行业高位；
2. 政企合作方面：华润有巢与嘉兴市政府签署人才安居合作备忘录；万科泊寓承接昆明安居集团901间保租房运营权（10年期）；
3. 资产盘活方面：万科泊寓与五矿置业合作盘活沈阳216套存量资产；安居宁巢中标浙旅投自持住房项目，获523间房源运营权；
4、品牌建设方面：浦发有家获东方卫视等主流媒体深度报道：安居宁巢通过直播活动展示蓝领公寓运营模式。
05
REITs篇
REITs扩募提速进，金融活水润屋金
租赁住房金融化进程加速，市场步入扩容与精耕新阶段
三季度中国租赁住房REITs与ABS市场展现出从“试点探索”迈向“常态化发展”的强劲势头。9月30日，金融领域的新突破，标志性事件“建信长租”ABS作为首单实现扩募的持有型不动产ABS，以其7.8倍的超高认购倍数，印证了该资产类别已获得保险、银行理财等主流机构的广泛认可。市场活跃度显著提升，一方面体现为新发行人（如福州新投）的持续入场，为市场带来新供给；另一方面，存量产品已进入“精耕细作”的管理周期，招商蛇口REIT主动优化资金投向、国泰君安REIT实施稳定分红，均标志着市场运作日趋成熟。这一系列动态表明，在政策驱动与资本助推下，一个更加多元化、规范化且充满活力的租赁住房金融生态正在快速形成。
本季保障房REITs中报业绩公布，呈分化态势-宽庭领跑，深圳项目现金流承压
8月，保障性租赁住房REITs集中披露2025年中期报告。报告期内，各保障房REITs运营呈现分化态势。国泰君安城投宽庭保租房REIT表现最为亮眼，收入和净利润均位居首位。多数项目现金流健康，如北京、上海REITs经营现金流均高于净利润，收益质量较高。但红土创新深圳安居REIT经营现金流为负，招商蛇口REIT出现小幅亏损，反映出部分项目在运营效率或成本控制方面仍面临挑战。整体而言，板块运营基本稳健，但内部管理差异显著。
其中值得关注点是，8月8日，上海城投控股股份有限公司宣布升级租赁住房品牌“城投宽庭”，推出高端服务式公寓产品线“宽岚”，定位高净值人群需求，首批三个项目（宽岚·万竹、宽岚·大境、宽岚·绿湖）已入市。同期，其公募REIT产品“城投宽庭保租房REIT”启动扩募，拟注入上海闵行区浦江社区（2,362套）和九星社区（1,230套）两个保租房项目，新增房源3,592套，进一步强化资产流动性闭环。此举标志着上海城投“投融建管退”全周期模式成熟，为保租房REITs市场提供可复制的国企范本。
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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
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